Wohnungsmarkt: Deutschlands Bau-Bedarf explodiert bis 2030!

In Deutschland wird der Wohnungsbau vor große Herausforderungen gestellt. Laut einer aktuellen Prognose sind bis zum Jahr 2030 jährlich etwa 320.000 neue Wohnungen erforderlich. Diese Analyse stammt vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und wurde im Auftrag des Bundesbauministeriums erstellt. Der Bedarf ist somit geringer als von vielen Verbänden und Instituten zuvor angegeben, was auch die Zielvorgaben der Ampel-Regierung betrifft. Diese hatte ursprünglich ein jährliches Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen gesetzt, was jedoch verfehlt wurde.

Im Jahr 2023 wurden rund 294.400 Wohnungen fertiggestellt, wobei 90 % dieser Wohnungen in neu errichteten Gebäuden entstanden. Die BBSR-Prognose, die sich auf den Zeitraum von 2023 bis 2030 bezieht, berücksichtigt sowohl die Bevölkerungsentwicklung als auch die Bautätigkeit. Besonders hoch ist der Wohnraumbedarf in den großen Ballungsregionen, während in peripheren Gebieten eine sinkende Nachfrage und steigende Leerstände zu verzeichnen sind.

Städtische Bedürfnisse im Fokus

In den sieben größten Städten Deutschlands—darunter Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf—wird jährlich ein Bedarf von 60.000 neuen Wohnungen festgestellt. Besonders auffällig ist der hohe Bedarf je Einwohner im Süden Deutschlands. So benötigt beispielsweise Landshut 87 Wohnungen je 10.000 Einwohner. Im bundesweiten Durchschnitt sind es 38 Wohnungen, während im Landkreis Weimarer Land lediglich 5 Wohnungen je 10.000 Einwohner erforderlich sind.

Diese Diskrepanz verdeutlicht, wie regional ungleich die Wohnraumbedürfnisse verteilt sind. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) schätzt, dass der jährliche Neubaubedarf bei rund 373.000 Wohnungen liegt. Gleichzeitig zeigt eine Studie, dass die Zahl kleiner Haushalte steigt, obwohl die Bevölkerungszahlen stagnieren. Laut dem Statistischen Bundesamt standen im Jahr 2022 in Deutschland knapp zwei Millionen Wohnungen leer.

Die aktuellen Herausforderungen im Bauwesen

Der Wohnungsbau leidet zuletzt unter hohen Baukosten, gestiegenen Zinsen und einem Fachkräftemangel. Seit dem Beginn des Ukraine-Kriegs ist ein Rückgang an Baugenehmigungen zu beobachten, was die Lage zusätzlich erschwert. Wenngleich die Bauzinsen seit Ende 2023 erheblich gesunken sind, ist die Lage noch angespannt. Im vierten Quartal 2024 stiegen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden um rund 3,1 % im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Die Bundesregierung hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, um den Wohnungsbau und die Bauwirtschaft zu unterstützen. Im Jahr 2023 hatte der Wohnungsbau einen Anteil von 57 % am gesamten Bauvolumen, gefolgt von Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau. Im Vergleich zu 2009, als der Anteil bei 52,6 % lag, ist dies ein Anstieg. Trotz eines leichten Rückgangs im Jahr 2021 gab es seit 2005 einen positiven Trend bei den Baufertigstellungen im Geschosswohnungsbau.

2023 blieben die gesamten Baufertigstellungen konstant, teilweise dank der Aktivierung von Projekten aus dem sogenannten Bauüberhang, der insgesamt 826.800 Wohnungen umfasst, von denen 390.900 bereits im Bau sind. Dies zeigt, dass trotz der Herausforderungen ein gewisser Fortschritt im Bauwesen erkennbar ist.

Die regionale Entwicklung der Bevölkerungszahlen in Deutschland zeigt Zuwächse in Metropolen, während strukturschwache Regionen Rückgänge erleben. Diese Trends haben auch Auswirkungen auf die Angebotsmieten, die in wachsenden Ballungsräumen deutlich höher sind. Im sozialen Wohnungsbau wurden 2023 insgesamt 49.591 Wohneinheiten gefördert, ein Anstieg um 21 % im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings lag der Bestand an Sozialmietwohnungen Ende 2023 nur noch bei etwa 1,07 Millionen, was einen Rückgang um 18.000 Wohnungen im Vergleich zum Vorjahr bedeutet.

Baugrundstückpreise in Großstädten mit über 600.000 Einwohnern lagen 2022 bei etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 78 % seit 2017 darstellt. Dies bedeutet, dass die Eigentumsquote in Deutschland im Jahr 2022 bei 43,7 % lag, was regionale Unterschiede aufweist. Gleichzeitig stieg der Anteil regenerativer Energien für Heizungen im Wohnungsbau im Jahr 2022 auf 44 %.