Mietspiegel und Mietpreisbremse: Die neue Realität für Mieter!

Die Diskussion um die steigenden Mietpreise in Deutschland wird zunehmend angesichts der drückenden Wohnkosten für viele Haushalte lauter. Insbesondere in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt stellt der Mietspiegel eine wichtige Orientierung dar. Ein Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete und wird in der Regel von den Gemeinden oder von Vertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt. Diese Informationen sind entscheidend für die Anwendung der Mietpreisbremse, welche in Gebieten eingeführt wurde, deren Mieten als überhöht gelten. In solchen Regionen darf die zulässige Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um maximal 10 Prozent überschreiten, wie MDR berichtet.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird auf Basis der vereinbarten Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren ermittelt. Ein funktionierender Mietspiegel schafft somit notwendige Markttransparenz und dient nicht nur als entscheidendes Dokument im Mietrecht, sondern auch als Grundlage für Neubewertungen bei Mietverträgen, die auf eine einvernehmliche Änderung der Miethöhe abzielen. Diese Regelungen wurden mit dem Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes und der Mietspiegelverordnung am 01. Juli 2022 weiter gestärkt. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind nun verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen, wobei solche mit über 100.000 Einwohnern sogar qualifizierte Mietspiegel erstellen müssen, die aus den Entgelten der letzten sieben Jahre gebildet werden sollen.

Mietbelastung in der Bevölkerung

Die Situation auf dem Mietmarkt hat zur Folge, dass über ein Drittel der 21 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland durch hohe Wohnkosten überlastet ist. Dabei zahlen 3,1 Millionen Haushalte mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für Kaltmiete und Heizkosten. Dies schlägt sich auf die Lebensqualität dieser Menschen nieder, da mietende Haushalte im Durchschnitt weniger Wohnfläche zur Verfügung haben als Eigentümer. Während mietende Haushalte im Schnitt 69 m² Wohnfläche bewohnen, liegt der Bundesdurchschnitt bei 93 m². Außerdem leben in diesen Haushalten im Durchschnitt 1,7 Personen, was den Wohnraum zusätzlich beansprucht. Laut Mieterbund wohnen 83 Prozent der Mietenden in Mehrfamilienhäusern.

Die durchschnittlichen Mieten für Inserate deuteten im Jahr 2022 auf einen Anstieg um 4 Prozent auf 9,66 Euro je m² nettokalt hin. Besonders in Großstädten wie Berlin sind die Mietpreise dramatisch angestiegen, wo die Angebotsmieten zwischen November 2022 und Februar 2023 um 27 Prozent zulegten. Aber auch in ländlicheren Regionen zeigen die Daten einen auffälligen Trend: In Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern stiegen die Angebotsmieten um 9,1 Prozent bzw. 10,3 Prozent im Jahr 2022. Der Mietenanstieg verstärkt sich dadurch zusätzlich, dass die Zahl der Sozialwohnungen stetig abnimmt, was die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft.

Auswirkungen der Mietpreisbremse

Obwohl die Mietpreisbremse theoretisch helfen soll, die Mieten in angespannten Märkten zu begrenzen, wird ihre Umsetzung in der Realität häufig angezweifelt. In den letzten Jahren kam es zu einem signifikanten Rückgang der Sozialwohnungen in Deutschland: Jährlich fallen rund 45.000 der verbliebenen 1,1 Millionen Sozialwohnungen aus der Bindung. Von den 295.000 neugebauten Wohnungen im Jahr 2022 waren weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen und weniger als ein Zehntel bezahlbare Sozialwohnungen. Diese Entwicklung schlägt sich in der Realität nieder und zeugt von einem dringenden Handlungsbedarf, um die Wohnsituation für viele Mieterhaushalte zu verbessern.